深圳市彩虹精細(xì)化工股份有限
公司
擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的北京
納爾特保溫節(jié)能材料有限公司
股東全部權(quán)益
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
深國眾聯(lián)評(píng)報(bào)字（2012）第 3-059 號(hào)
深圳市天健國眾聯(lián)
資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司
二○一二年十一月二十一日
中國深圳
第一冊 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告目錄
注冊資產(chǎn)評(píng)估師聲明 ..................................... 1
(摘要) ................................................ 2
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 .......................................... 7
一、委托方、被評(píng)估單位概況及其他評(píng)估報(bào)告使用者 ........ 7
二、評(píng)估目的 ......................................... 11
三、評(píng)估對(duì)象和范圍 ................................... 11
四、價(jià)值類型及其定義 ................................. 13
五、評(píng)估基準(zhǔn)日 ....................................... 13
六、評(píng)估依據(jù) ......................................... 14
七、評(píng)估方法 ......................................... 15
八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程及情況 ........................... 21
九、評(píng)估假設(shè) ......................................... 22
十、評(píng)估結(jié)論 ......................................... 24
十一、特別事項(xiàng)說明 ................................... 25
十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說明 ........................... 28
十三、評(píng)估報(bào)告日 ..................................... 29
評(píng)估報(bào)告附件 ......................................... 30
注冊資產(chǎn)評(píng)估師聲明
一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、
客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，
并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）
申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委
托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
三、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]
有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。
四、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對(duì)評(píng)估
對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法
律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請委托方及相關(guān)
當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求。
五、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限
制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及
其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
六、我們對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表的專業(yè)意見，是經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的參考依
據(jù)，不應(yīng)視為評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)的價(jià)格保證。我們出具的評(píng)估報(bào)告及其所披露的評(píng)估結(jié)論僅
限于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的，僅在評(píng)估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用，因使用不當(dāng)造成的
后果與我們無關(guān)。
1
深圳市彩虹精細(xì)化工股份有限公司
擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的
北京納爾特保溫節(jié)能材料有限公司股東全部權(quán)益
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
(摘要)
深國眾聯(lián)評(píng)報(bào)字（2012）第 3-059 號(hào)
重 要 提 示
以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目全面
情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。
深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司接受深圳市彩虹精細(xì)化工股份
有限公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)
法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)深圳市彩虹精細(xì)化工股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為所
涉及的北京納爾特保溫節(jié)能材料有限公司股東全部權(quán)益在 2012 年 10 月 31 日的市場價(jià)值
進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下。
一、委托方及被評(píng)估單位
委托方：深圳市彩虹精細(xì)化工股份有限公司
被評(píng)估單位：北京納爾特保溫節(jié)能材料有限公司
二、評(píng)估目的
深圳市彩虹精細(xì)化工股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，本次評(píng)估系為深圳市彩虹精細(xì)
化工股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考意見。
三、評(píng)估對(duì)象和范圍
本次評(píng)估對(duì)象為北京納爾特保溫節(jié)能材料有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益。
具體評(píng)估范圍為北京納爾特保溫節(jié)能材料有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及負(fù)
債，其中資產(chǎn)總額賬面值 15，890.06 萬元，負(fù)債總額 5，376.90 萬元，所有者權(quán)益 10，513.16
萬元。
評(píng)估對(duì)象與范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的對(duì)象與范圍一致。
評(píng)估范圍以被評(píng)估單位提供的評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)。
四、評(píng)估基準(zhǔn)日
2
本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為 2012 年 10 月 31 日。評(píng)估基準(zhǔn)日系由委托方確定，確定的
理由是評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日比較接近，本次評(píng)估以評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)
為取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
五、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程
根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和會(huì)計(jì)核算的一般原則，按照我公司與委托
方簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書，我公司評(píng)估人員已實(shí)施了對(duì)被評(píng)估單位提供的法律性文
件與會(huì)計(jì)記錄以及相關(guān)資料的驗(yàn)證審核，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地察看與核對(duì)，并取得了相關(guān)的
產(chǎn)權(quán)證明文件，進(jìn)行了必要的市場調(diào)查和交易價(jià)格的比較，以及我們認(rèn)為有必要實(shí)施的
其他資產(chǎn)評(píng)估程序。
六、評(píng)估方法
本次評(píng)估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。
七、價(jià)值類型
本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場價(jià)值。
八、評(píng)估結(jié)論
此次評(píng)估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。根據(jù)以上評(píng)估工作，得出如下評(píng)估結(jié)論：
在評(píng)估基準(zhǔn)日 2012 年 10 月 31 日資產(chǎn)總額賬面值 15，890.06 萬元，評(píng)估值
22，552.30 萬元，評(píng)估增值 6，662.24 萬元，增值率 41.93%；
負(fù)債總額賬面值 5，376.90 萬元，評(píng)估值 5，376.90 萬元，評(píng)估值與賬面值無差
異；
凈資產(chǎn)賬面值 10，513.16 萬元，評(píng)估值 17，175.40 萬元，評(píng)估增值 6，662.24 萬
元，增值率 63.37%。
評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表及評(píng)估明細(xì)表。
資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表
評(píng)估基準(zhǔn)日：2012 年 10 月 31 日
被評(píng)估單位：北京納爾特保溫節(jié)能材料有限公司金額單位：人民幣萬元
賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率％
項(xiàng) 目
ABC=B-AD=C/A×100
流動(dòng)資產(chǎn)15，843.585，778.55-65.03-1.11
非流動(dòng)資產(chǎn)210，046.4716，773.756，727.2866.96
其中：可供出售金融資產(chǎn)3
3
持有至到期投資4
長期股權(quán)投資5777.63634.81-142.82-18.37
投資性房地產(chǎn)6
固定資產(chǎn)75，100.099，752.014，651.9291.21
在建工程8
無形資產(chǎn)91，952.974，177.052，224.08113.88
商譽(yù)10
長期待攤費(fèi)用111，200.031，200.03--
遞延所得稅資產(chǎn)121，015.761，009.84-5.92-0.58
資產(chǎn)總計(jì)1315，890.0622，552.306，662.2441.93
流動(dòng)負(fù)債145，376.905，376.90--
非流動(dòng)負(fù)債15----
負(fù)債總計(jì)165，376.905，376.90--
凈 資 產(chǎn)1710，513.1617，175.406，662.2463.37
北京納爾特保溫節(jié)能材料有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估價(jià)值為 17，175.40 萬元，人民
幣大寫金額為：壹億柒仟壹佰柒拾伍萬肆仟元整。
特別提請報(bào)告使用者關(guān)注以下事項(xiàng)：
（一）2009 年 9 月，納爾特漆業(yè)（北京）有限公司將納爾特產(chǎn)業(yè)園區(qū)東區(qū)的土地（總
面積 52，677.79 平方米）及地上建筑物（共計(jì) 3 棟廠房、1 棟員工宿舍及相應(yīng)的配套設(shè)施
計(jì)建筑面積 47，754.67 平方米）作價(jià)人民幣 5，347 萬元投資到北京納爾特保溫節(jié)能材料
有限公司。上述投資入股的資產(chǎn)中： 納爾特漆業(yè)（北京）有限公司將納爾特產(chǎn)業(yè)園區(qū)東
區(qū)地上建筑物（共計(jì) 3 棟廠房、1 棟員工宿舍及相應(yīng)的配套設(shè)施）作價(jià)人民幣 3，345 萬元
投資到北京納爾特保溫節(jié)能材料有限公司，是經(jīng)北京中誠銘資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司評(píng)估
和北京中怡會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司驗(yàn)資的。
上述土地及地上建筑物中所涉及的配套設(shè)施包括，門衛(wèi)室、圍墻、東區(qū)室外工程（包
含化糞池、雨水池、給排水、電氣、采暖、道路 、人行道等）、園區(qū)綠化、東區(qū)消防系
統(tǒng)、鍋爐設(shè)施及施工、東區(qū)弱電系統(tǒng)、東區(qū)高壓配電、供電設(shè)施安裝、東區(qū)線纜等（詳
見房屋建筑物評(píng)估明細(xì)表序號(hào) 8-15 號(hào)）。
該部分配套設(shè)施系與土地及房屋建筑物一起整體打包投資到納爾特保溫的，至本次
評(píng)估基準(zhǔn)日的賬面原值合計(jì)為 34，356，879.00 元，賬面凈值為 29，325，027.74 元。
據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場勘察，上述資產(chǎn)可見部分實(shí)物存在而且處于正常使用狀態(tài)。根據(jù)被
4
評(píng)估單位出具的說明，本次評(píng)估中，這些配套設(shè)施的原始資料如圖紙、施工合同、安裝
合同、工程結(jié)算資料、付款證明等均保存在納爾特漆業(yè)（北京）有限公司，而納爾特漆
業(yè)（北京）有限公司由于某種原因，其檔案資料及其他財(cái)務(wù)資料被法院封存，被評(píng)估單
位暫時(shí)無法提供這些配套設(shè)施的相關(guān)資料。該部分資產(chǎn)我們暫以被評(píng)估單位提供的基準(zhǔn)
日為 2009 年 9 月 25 日的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的相關(guān)評(píng)估結(jié)論予以列示。
（二）納爾特保溫 2009 年 9 月 10 日與納爾特漆業(yè)（北京）有限公司、納爾特集團(tuán)
有限公司三方簽訂《物業(yè)租賃合同》，租用納爾特漆業(yè)（北京）有限公司位于北京市通
州區(qū)景盛南二街 12 號(hào)納爾特集團(tuán)工業(yè)園區(qū)內(nèi)的 3 號(hào)廠房（該廠房所有權(quán)證號(hào)碼為：X 京
房權(quán)證通涉外字第 0717548 號(hào)，建筑面積 8，217.05 平方米）；及位于北京市通州區(qū)景盛
南二街 12 號(hào)納爾特集團(tuán)工業(yè)園區(qū)內(nèi)的綜合大樓的 10、11 層（房屋所有權(quán)證號(hào)碼為：X
京房權(quán)證通涉外字第 0717548 號(hào)，建筑面積 4，196.97 平方米）。上述物業(yè)租賃期限為 2009
年 10 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日，租金總額為人民幣 2550 萬元。2011 年 1 月 1 日，公
司與納爾特漆業(yè)（北京）有限公司簽訂了《物業(yè)租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，修訂補(bǔ)充協(xié)議如
下：原租賃期限為 2009 年 10 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日，修改為：第一階段：2009 年
10 月 1 日至 2010 年 12 月 31 日，第二階段：2013 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日；原
租金總額為人民幣 2550 萬元，修改為：租金總額為人民幣 1700 萬元。 同時(shí)子公司北京
喜百吉裝飾工程有限公司于 2011 年 1 月 1 日業(yè)與納爾特漆業(yè)（北京）有限公司簽訂《物
業(yè)租賃合同》，租用納爾特漆業(yè)（北京）有限公司位于北京市通州區(qū)景盛南二街 12 號(hào)納
爾特集團(tuán)工業(yè)園區(qū)內(nèi)的 3 號(hào)廠房（該廠房所有權(quán)證號(hào)碼為： 京房權(quán)證通涉外字第 0717548
號(hào)，建筑面積 8，217.05 平方米）；及位于北京市通州區(qū)景盛南二街 12 號(hào)納爾特集團(tuán)工
業(yè)園區(qū)內(nèi)的綜合大樓的 11、12 層（房屋所有權(quán)證號(hào)碼為：X 京房權(quán)證通涉外字第 0717548
號(hào)，建筑面積 4，196.97 平方米）。上述物業(yè)租賃期限為 2011 年 1 月 1 日至 2012 年 12
月 31 日，應(yīng)付租金總額為人民幣 850 萬元。
（三）2012 年 6 月 16 日，納爾特保溫與上海英絡(luò)物流有限公司簽訂兩年加兩年廠房
租賃合同，將 4 號(hào)廠房 1 棟和 2 號(hào)廠房 1 層出租給上海上海英絡(luò)物流有限公司用于貨物
儲(chǔ)存管理，租賃期限自 2012 年 9 月 1 日起至 2014 年 8 月 31 日止，雙方無重大異議廠房
租賃合同自動(dòng)延長兩年，另 2014 年 9 月 1 日起至 2016 年 8 月 31 日止。
（四）納爾特保溫本期增加的短期借款系深圳市彩虹精細(xì)化工股份有限公司提供的
4000 萬財(cái)務(wù)資助額度項(xiàng)下借款，由納爾特集團(tuán)有限公司以持有的納爾特保溫股權(quán)為質(zhì)押、
5
納爾特漆業(yè)（北京）有限公司以其名下的土地和房產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)作為抵押、余長福以其
個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)為該額度借款提供擔(dān)保。
（五）2009 年 9 月 25 日，深圳市彩虹精細(xì)化工股份有限公司（作為受讓方和投資方）
與納爾特集團(tuán)有限公司、納爾特漆業(yè)（北京）有限公司（作為轉(zhuǎn)讓方和保證方）及北京
納爾特保溫節(jié)能材料有限公司、余長福、余長德（作為保證方）簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增
資協(xié)議》，其中第五條約定，余長福、余長德和納爾特集團(tuán)共同承諾，本次交易完成后
的第一個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)（即 2010 年度），納爾特保溫公司應(yīng)實(shí)現(xiàn)凈利潤達(dá)到或者超過人民
幣 3，000 萬元（“預(yù)測利潤”）的經(jīng)營目標(biāo)，如納爾特保溫公司未能達(dá)到預(yù)測利潤目標(biāo)，
則在會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具審計(jì)報(bào)告后的第 30 日內(nèi)，由余長福、余長德和納爾特集團(tuán)以現(xiàn)金
向納爾特保溫公司補(bǔ)足差額利潤部分。
2011 年 3 月 21 日，彩虹精化（作為受讓方和投資方）與納爾特集團(tuán)、漆業(yè)公司（作
為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方）及余長福、余長德（作為保證方）簽訂了《〈股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資協(xié)議〉之
補(bǔ)充協(xié)議》，同意將 2009 年 9 月 25 日簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資協(xié)議》的第五條第五條
修改為：“納爾特保溫公司在 2010 年度經(jīng)營虧損人民幣 1769.5 萬元（根據(jù)深鵬所審字
[2011]0102 號(hào)），應(yīng)補(bǔ)償預(yù)測利潤人民幣 3000 萬元，納爾特集團(tuán)應(yīng)向納爾特保溫公司補(bǔ)
償經(jīng)營虧損及預(yù)測利潤合計(jì)人民幣 4769.50 萬元。 上述補(bǔ)償款的支付期限為一年半，自
2011 年 1 月 1 日起算至 2012 年 6 月 30 日止，由納爾特集團(tuán)按季度分 6 期支付。 納爾特
集團(tuán)應(yīng)于 2011 年第一季度支付補(bǔ)償款人民幣 800.00 萬元，該筆補(bǔ)償款項(xiàng)應(yīng)于 2011 年 3
月 30 日前支付到納爾特保溫公司的賬上。其余補(bǔ)償款項(xiàng)按季度分 5 期支付，每季度支付
人民幣 793.90 萬元，由納爾特集團(tuán)在每季度的最后一個(gè)月末前支付。如果納爾特集團(tuán)有
資金能力提前償還的也可以提前支付。 余長福、余長德和納爾特集團(tuán)對(duì)前述款項(xiàng)承擔(dān)連
帶清償責(zé)任，并以其全部財(cái)產(chǎn)（包括但不限于房產(chǎn)及股權(quán)資產(chǎn)）作為抵押或質(zhì)押擔(dān)保。
在按時(shí)足額支付前述款項(xiàng)后，余長福、余長德和納爾特集團(tuán)不再承擔(dān)納爾特保溫公司預(yù)
測利潤補(bǔ)償責(zé)任。”截止 2012 年 10 月 31 日，共收到納爾特集團(tuán)按照上述協(xié)議支付的 2011
年第一季度補(bǔ)償款人民幣 800 萬元。
報(bào)告使用者在使用本報(bào)告的評(píng)估結(jié)論時(shí)，請注意本報(bào)告正文中第十一項(xiàng)“特別事項(xiàng)
說明”對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響；并關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的評(píng)估假設(shè)及前提條件。
按照有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)行規(guī)定，本評(píng)估報(bào)告使用有效期一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日起計(jì)算。
超過一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。
6
深圳市彩虹精細(xì)化工股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓
所涉及的北京納爾特保溫節(jié)能材料有限公司
股東全部權(quán)益
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
深國眾聯(lián)評(píng)報(bào)字（2012）第 3-059 號(hào)
深圳市彩虹精細(xì)化工股份有限公司：
深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)
法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評(píng)估程序，
對(duì)深圳市彩虹精細(xì)化工股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為所涉及的北京納爾特保溫節(jié)能
材料有限公司股東全部權(quán)益在 2012 年 10 月 31 日的市場價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估
情況報(bào)告如下。
一、委托方、被評(píng)估單位概況及其他評(píng)估報(bào)告使用者
（一）委托方及被評(píng)估單位概況
委托方：
企業(yè)名稱： 深圳市彩虹精細(xì)化工股份有限公司
注冊地址：深圳市寶安區(qū)石巖鎮(zhèn)上屋彩虹工業(yè)城
法定代表人：陳永弟
注冊資本：31320 萬元
實(shí)收資本：31320 萬元
公司類型：股份有限公司（上市）
經(jīng)營范圍：生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)保功能涂料、綠色環(huán)保家居用品、汽車環(huán)保節(jié)能美容護(hù)理用
品、精密包裝制品、氣霧劑產(chǎn)品；建筑涂裝工程施工（取得資質(zhì)證書后方可經(jīng)營） ；貨
物及技術(shù)進(jìn)出口（不含法律、行政法規(guī)國務(wù)院決定禁止和限制項(xiàng)目）
被評(píng)估單位：
1、概況
企業(yè)名稱：北京納爾特保溫節(jié)能材料有限公司（以下簡稱“納爾特保溫”）
7
注冊地址：北京市通州區(qū)馬駒橋中關(guān)村科技園區(qū)通州園金橋科技產(chǎn)業(yè)基地景盛南二
街 12 號(hào)
法定代表人：陳永弟
注冊資本：人民幣 13800 萬元
經(jīng)濟(jì)性質(zhì)： 有限責(zé)任公司
經(jīng)營期限：2004 年 6 月 4 日至 2024 年 6 月 3 日
注冊號(hào)：110112007014327
經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項(xiàng)目：復(fù)配加工納爾特膠粘劑、納爾特抹面粘接劑、ESP 保溫板；
一般經(jīng)營項(xiàng)目：項(xiàng)目投資；銷售建筑涂料（水性）、水性油漆。
2、企業(yè)簡介及歷史沿革：
納爾特保溫原名北京納爾特環(huán)境技術(shù)開發(fā)有限公司，成立于 2004 年 6 月 4 日，系由
納爾特工貿(mào)有限公司（后變更名稱為納爾特集團(tuán)有限公司）、張光生共同投資設(shè)立，注
冊資金 100 萬元，其中納爾特工貿(mào)有限公司出資 80 萬元，持股比例為 80%，張光生出資
20 萬元，持股比例為 20%，按照北京市工商行政管理局京工商發(fā)[2004]19 號(hào)文“關(guān)于印
發(fā)《改革市場準(zhǔn)入制度優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境若干意見》的通知，以銀行出具的《交存入資
資金憑證》確認(rèn)投資人繳付的貨幣出資數(shù)額，經(jīng)北京市工商行政管理局批準(zhǔn)注冊登記。
2005 年 10 月 20 日經(jīng)股東會(huì)決議通過，納爾特保溫名稱變更為北京納爾特保溫節(jié)能
材料有限公司。
2006 年 10 月 25 日經(jīng)股東會(huì)決議通過，納爾特保溫將注冊資本由人民幣 100 萬元變
更為 1200 萬元。新增注冊資本 1100 萬元全部由股東納爾特集團(tuán)有限公司以貨幣資金投
入，并于 2006 年 10 月 27 日經(jīng)北京中潤恒方會(huì)計(jì)師事務(wù)所（2006）中潤驗(yàn)字 H-1-169 號(hào)
驗(yàn)資報(bào)告驗(yàn)證。增資后納爾特集團(tuán)有限公司持股 1180 萬元，占注冊資本的 98.33%，張光
生持股 20 萬元，占注冊資本的 1.67%。
2008 年 11 月 28 日經(jīng)股東會(huì)決議通過，納爾特保溫將注冊資本由人民幣 1200 萬元變
更為 7200 萬元，新增注冊資本 6000 萬元全部由股東納爾特集團(tuán)有限公司以貨幣資金投
入，并于 2008 年 12 月 5 日經(jīng)北京正大會(huì)計(jì)師事務(wù)所正大驗(yàn)字（2008）第 B1554 號(hào)驗(yàn)資
報(bào)告驗(yàn)證。增資后納爾特集團(tuán)有限公司持股 7180 萬元，占注冊資本的 99.72%，張光生持
股 20 萬元，占注冊資本的 0.28%。
2009 年 4 月 27 日經(jīng)股東會(huì)決議通過，張光生將其持有的納爾特保溫 0.28%股份轉(zhuǎn)讓
8
給余長德，轉(zhuǎn)讓后納爾特集團(tuán)有限公司持股 7180 萬元，占注冊資本的 99.72%，余長德持
股 20 萬元，占注冊資本的 0.28%。
2009 年 8 月 13 日經(jīng)股東會(huì)決議通過，余長德將其持有的納爾特保溫 0.28%股份轉(zhuǎn)讓
給納爾特集團(tuán)有限公司，轉(zhuǎn)讓后納爾特集團(tuán)有限公司持股 7200 萬元，占注冊資本的 100%。
2009 年 9 月 10 日經(jīng)股東會(huì)決議通過，納爾特保溫將注冊資本由人民幣 7200 萬元變
更為 12200 萬元，新增注冊資本 5000 萬元由新股東納爾特漆業(yè)（北京）有限公司以實(shí)物
和土地使用權(quán)投入，并于 2009 年 9 月 23 日經(jīng)北京中怡和會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司中怡和
驗(yàn)字（2009）第 2-860 號(hào)驗(yàn)資報(bào)告驗(yàn)證。增資后納爾特集團(tuán)有限公司持股 7200 萬元，占
注冊資本的 59.02%，納爾特漆業(yè)（北京）有限公司持股 5000 萬元，占注冊資本的 40.98%。
2009 年 10 月 20 日經(jīng)股東會(huì)決議通過，納爾特集團(tuán)有限公司將其持有的納爾特保溫
4.72%股份轉(zhuǎn)讓給深圳市彩虹精細(xì)化工股份有限公司，納爾特（漆業(yè)）有限公司將其持有
的納爾特保溫 40.98%股份轉(zhuǎn)讓給深圳市彩虹精細(xì)化工股份有限公司。同時(shí)，深圳市彩虹
精細(xì)化工股份有限公司以現(xiàn)金方式向納爾特保溫增資 1600 萬元。此次增資經(jīng)北京中怡和
會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司中怡和驗(yàn)字（2009）第 2-934 號(hào)驗(yàn)資報(bào)告驗(yàn)證。此次轉(zhuǎn)讓和增資
后，納爾特集團(tuán)有限公司持股 6624 萬元，占注冊資本的 48%，深圳市彩虹精細(xì)化工有限
公司持股 7176 萬元，占注冊資本的 52%。
3、截止評(píng)估基準(zhǔn)日，被評(píng)估單位股東出資及占股比例如下：
投資方名稱出資額（萬元）持股比例
深圳市彩虹精細(xì)化工股份有限公司717652%
納爾特集團(tuán)有限公司662448%
合 計(jì)13800100%
4、近年資產(chǎn)、損益狀況
企業(yè) 2010 年、2011 年、及 2012 年 10 月的資產(chǎn)狀況如下表所示：
金額單位：人民幣萬元
項(xiàng)目名稱2010-12-312011-12-312012-10-31
流動(dòng)資產(chǎn)39，334，611.9553，976，550.4458，435，820.53
非流動(dòng)資產(chǎn)116，443，441.41104，935，869.25100，464，729.65
其中：可供出售金融資產(chǎn)
持有至到期投資
長期股權(quán)投資7，776，261.447，776，261.447，776，261.44
9
投資性房地產(chǎn)
固定資產(chǎn)60，556，061.1755，344，309.3051，000，880.40
無形資產(chǎn)20，390，374.6619，970，203.8719，529，653.17
商譽(yù)
長期待攤費(fèi)用20，187，499.9511，687，499。9512，000，339.95
遞延所得稅資產(chǎn)7，533，244.1910，157，594.6910，157，594.69
資產(chǎn)總計(jì)155，778，053.36158，912419.69158，900，550.18
流動(dòng)負(fù)債41，901，813.0445，416，044.2453，768，995.10
非流動(dòng)負(fù)債
負(fù)債總計(jì)41，901，813.0445，416，044.2453，768，995.10
凈 資 產(chǎn)113，876，240.32113，496，375.45105，131，556.08
損益狀況如下表所示：
金額單位：人民幣萬元
項(xiàng)目2010 年度2011 年度2012 年 1-10 月
營業(yè)收入6，677，195.729，606，685.724，438，391.85
減：營業(yè)成本9，408，273.0712，135，155.335，548，500.00
營業(yè)稅金及附加41，395.5312，454.30
營業(yè)利潤-22，948，338.15-11003，742.91-8，317，614.11
利潤總額-22，950，824.76-11，004，215.37-8，364，819.37
減：所得稅-5，653，819.96-2，624，350.5
凈利潤-17，297，004.80-8379，864.87-8，364，819.37
注：表中 2010 年、2011 年數(shù)據(jù)已經(jīng)深圳市鵬城會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)并出具無保留
意見審計(jì)報(bào)告，2012 年 1-10 月數(shù)據(jù)已經(jīng)深圳市彩虹精細(xì)化工股份有限公司審計(jì)部審
計(jì)并出具無保留意見審計(jì)報(bào)告。
5、被評(píng)估單位長期投資概況：
納爾特保溫長期股權(quán)投資賬面值 777.63 萬元，被投資方分別為北京納爾特防火材料
有限公司、北京納爾特門窗幕墻工程有限公司和北京喜百吉裝飾工程有限公司。
10
各項(xiàng)長期投資具體情況如下表所示。
金額單位：人民幣元
序號(hào)被投資單位名稱投資日期持股比例（%）注冊資本賬面價(jià)值
1北京納爾特防火材料有限公司2009 年 8 月10012，000，000.007，646，261.44
2北京納爾特門窗幕墻工程有限公司2009 年 8 月10011，800，000.000
3北京喜百吉裝飾工程有限公司2009 年 8 月1001，000，000.00130，000.00
合計(jì)24，800，000.007，776，261.44
減：長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備
合計(jì)24，800，000.007，776，261.44
6、執(zhí)行的主要會(huì)計(jì)政策，生產(chǎn)經(jīng)營是否存在國家政策、法規(guī)的限制或者優(yōu)惠。
納爾特保溫執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及其補(bǔ)充規(guī)定。主要涉及的
稅種和稅率為：增值稅 17%、營業(yè)稅 3%、城建稅稅率 5%和 3%、教育費(fèi)附加 3%、其他費(fèi)
1%，所得稅 25%。
7、委托方和被評(píng)估單位之間的關(guān)系
本次評(píng)估中委托方與被評(píng)估單位為產(chǎn)權(quán)關(guān)系，委托方持有被評(píng)估單位 52%股權(quán)。
（二）委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者
主要包括業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者和國家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)
告使用者。
二、評(píng)估目的
深圳市彩虹精細(xì)化工股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，本次評(píng)估系為深圳市彩虹精細(xì)
化工股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考意見。
三、評(píng)估對(duì)象和范圍
本次評(píng)估對(duì)象為納爾特保溫于評(píng)估基準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益。
股東全部權(quán)益賬面金額 105，131，556.08 元。公司本期增加短期借款 400 萬元，系深
圳市彩虹精細(xì)化工股份有限公司提供的 4000 萬財(cái)務(wù)資助額度項(xiàng)下借款，其中納爾特集團(tuán)
有限公司以持有的納爾特保溫股權(quán)為質(zhì)押（另有納爾特漆業(yè)（北京）有限公司以其名下
的土地和房產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)作為抵押、余長福以其個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)為該額度借款提供擔(dān)保）。
具體評(píng)估范圍為納爾特保溫于評(píng)估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及負(fù)債，其中資產(chǎn)總額賬面值
15，890.06 萬元，負(fù)債總額賬面值 5，376.90 萬元，所有者權(quán)益賬面值 10，513.16 萬元。
評(píng)估前賬面值已經(jīng)深圳市彩虹精細(xì)化工股份有限公司審計(jì)部審計(jì)，并出具了彩虹審字
11
[2012]010 號(hào)的無保留意見審計(jì)報(bào)告。
資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)匯總表
金額單位：人民幣萬元
項(xiàng)目賬面價(jià)值
流動(dòng)資產(chǎn)15，843.58
非流動(dòng)資產(chǎn)210，046.47
其中：可供出售金融資產(chǎn)3
持有至到期投資4
長期股權(quán)投資5777.63
投資性房地產(chǎn)6
固定資產(chǎn)7
在建工程8
無形資產(chǎn)91，952.97
商 譽(yù)10
長期待攤費(fèi)用111，200.03
遞延所得稅資產(chǎn)121，015.76
資產(chǎn)總計(jì)1315，890.06
流動(dòng)負(fù)債145，376.90
非流動(dòng)負(fù)債15-
負(fù)債總計(jì)165，376.90
凈 資 產(chǎn)1710，513.16
其中價(jià)值較大實(shí)物資產(chǎn)情況及特點(diǎn)：
價(jià)值較大的實(shí)物資產(chǎn)主要為房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備和土地使用權(quán)。
（一） 房屋建筑物
房屋建筑物主要包括納爾特產(chǎn)業(yè)園區(qū)的 2 號(hào)、4 號(hào)、5 號(hào)廠房、鍋爐房及變電室、11
號(hào)宿舍樓和門衛(wèi)室等，總建筑面積 47，789.67 平方米。其中， 號(hào)廠房建筑面積 15，846.16
平方米、4 號(hào)廠房建筑面積 8，217.05 平方米、5 號(hào)廠房建筑面積 17，815.04 平方米、鍋
爐房及變電室建筑面積 938.66 平方米、宿舍樓建筑面積 4，937.76 平方米、門衛(wèi)室建筑
面積 35 平方米。均建成于 2006 年 8 月，正常使用。
（二） 機(jī)器設(shè)備
主要包括機(jī)械設(shè)備、車輛、電子設(shè)備和其他設(shè)備。
1、機(jī)器設(shè)備
12
機(jī)器設(shè)備 268 項(xiàng)，賬面原值 32，456，222.73 元，賬面凈值 20，795，066.92 元。主要
為一條一體化的保溫、涂料、防火涂料自動(dòng)化生產(chǎn)線、兩套干粉加工設(shè)備、高速分散機(jī)
及配套設(shè)備、成品儲(chǔ)存罐、檢測設(shè)備等。設(shè)備正常使用；
2、運(yùn)輸車輛
車輛共 9 輛，賬面原值 1，587，000.00 元，賬面凈值 815，124.89 元。包括各類轎車、
客車等；
3、電子設(shè)備
電子設(shè)備共 28 項(xiàng)，賬面原值 137，811.82 元，賬面凈值 65，660.85 元。包括電腦、
打印機(jī)、辦公家具等等。
機(jī)器設(shè)備存放于公司廠區(qū)內(nèi)，其中涂料生產(chǎn)線存放于租賃的納爾特園區(qū)三號(hào)廠房內(nèi)。
正常使用。賬面原值包含購置價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)；車輛賬面原值包含購置價(jià)、相關(guān)稅
費(fèi)、手續(xù)費(fèi)。電子設(shè)備存放在公司各部門，賬面原值主要包含購置價(jià)。
（三）土地使用權(quán)
土地使用權(quán)為納爾特產(chǎn)業(yè)園區(qū)的東區(qū)用地，位于北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)金橋科技產(chǎn)
業(yè)基地，土地面積 52，677.79平方米，工業(yè)用途，土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期
為 2056 年 2 月 7 日。宗地開發(fā)程度達(dá)到宗地外“六通一平”（通路、給水、排水、電力、
通訊、燃力，場地平整），地上建有工業(yè)廠房、配套宿舍等。
本次評(píng)估對(duì)象和范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的對(duì)象與范圍一致。
具體評(píng)估范圍以被評(píng)估單位提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)。
四、價(jià)值類型及其定義
本次評(píng)估是在持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下評(píng)估納爾特保溫股東全部權(quán)益在基準(zhǔn)日的市場價(jià)
值。
市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估
對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為 2012 年 10 月 31 日。評(píng)估基準(zhǔn)日系由委托方確定，確定的
理由是評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日比較接近，本次評(píng)估以評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)
為取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
13
六、評(píng)估依據(jù)
本次資產(chǎn)評(píng)估工作中所遵循的法規(guī)依據(jù)、具體行為依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價(jià)依據(jù)包括：
（一）主要法律法規(guī)
1、國務(wù)院 1991 年第 91 號(hào)令頒發(fā)的《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》；
2、原國家國有資產(chǎn)管理局國資發(fā)[1992]第 36 號(hào)公布的《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施
行細(xì)則》；
3、《中華人民共和國公司法》(2006 年 1 月 1 日施行)；
4、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》；
5、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（自 2008 年 1 月 1 日起施行）；
6、其他與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的法律法規(guī)。
（二）準(zhǔn)則依據(jù)
1、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則；
2、資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則；
3、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告；
4、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估程序；
5、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書；
6、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——工作底稿；
7、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備；
8、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值；
9、《注冊資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見（試行）》。
（三）行為依據(jù)
深圳市彩虹精細(xì)化工股份有限公司與納爾特保溫簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》。
（四）產(chǎn)權(quán)證明文件、重大合同協(xié)議
1、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)章程、驗(yàn)資報(bào)告等；
2、房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、車輛行駛證；
3、重要設(shè)備購買合同；
4、其他產(chǎn)權(quán)證明文件。
（五）采用的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
1、《2012 年機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊》（中國機(jī)械工業(yè)出版社）；
14
2、財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》的通知(財(cái)建[2002]394 號(hào))；
3、國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知(計(jì)價(jià)格[2002]10
號(hào))；
4、國家計(jì)委辦公廳、建設(shè)部辦公廳《關(guān)于工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定有關(guān)問題的補(bǔ)
充通知》(計(jì)辦價(jià)格[2002]1153 號(hào))；
5、國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》的
通知(發(fā)改價(jià)格[2007 ]670 號(hào))；
6、國家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布的《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》(計(jì)價(jià)格
[2002]1980 號(hào))；
7、《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》；
8、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291 一 1999）；
9、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001）；
10、關(guān)于發(fā)布《汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)》的通知(國經(jīng)貿(mào)經(jīng)〔1997〕456 號(hào))；
11、國經(jīng)貿(mào)資源[2000]1202 號(hào)《關(guān)于調(diào)整汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)若干規(guī)定的通知》。
（六）參考資料及其他
1、評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表；
2、企業(yè)提交的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)經(jīng)營資料；
3、國家國庫券利率、銀行貸款利率等價(jià)格資料；
4、統(tǒng)計(jì)部門資料；
5、設(shè)備詢價(jià)的相關(guān)網(wǎng)站或圖書；
6、其他與評(píng)估有關(guān)的資料等。
七、評(píng)估方法
(一)評(píng)估方法介紹
資產(chǎn)評(píng)估通常有三種方法，即資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場法和收益法。
1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法也稱成本法，是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定
評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。
2、市場法是指將評(píng)估對(duì)象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、
證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。市場法中常用的兩種方法
是參考企業(yè)比較法和并購案例比較法。
15
3、收益法是指通過將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估
思路。收益法雖沒有直接利用現(xiàn)實(shí)市場上的參照物來說明評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行公平市場價(jià)值，
但它是從決定資產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)值的基本依據(jù)－資產(chǎn)的預(yù)期獲利能力的角度評(píng)價(jià)資產(chǎn)，符
合對(duì)資產(chǎn)的基本定義。
(二)評(píng)估方法選擇
1、對(duì)于市場法的應(yīng)用分析
市場法是以現(xiàn)實(shí)市場上的參照物來評(píng)價(jià)評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行公平市場價(jià)值，它具有評(píng)估
角度和評(píng)估途徑直接、評(píng)估過程直觀、評(píng)估數(shù)據(jù)直接取材于市場、評(píng)估結(jié)果說服力強(qiáng)的
特點(diǎn)。但由于目前缺乏一個(gè)充分發(fā)展、活躍的資本市場，缺少與評(píng)估對(duì)象相似的三個(gè)以
上的參考企業(yè)，故本次評(píng)估不采納市場法。
2、對(duì)于收益法的應(yīng)用分析
由于納爾特保溫自 2009 年 8 月重組至評(píng)估基準(zhǔn)日，生產(chǎn)能力達(dá)不到設(shè)計(jì)產(chǎn)能，近幾
年納爾特保溫及其三個(gè)全資子公司經(jīng)營一直處于虧損狀態(tài)，對(duì)于公司未來的生產(chǎn)經(jīng)營及
收益狀況尚無法做出客觀合理的預(yù)測。因此，本次評(píng)估不宜采用收益法。
3、對(duì)于資產(chǎn)基礎(chǔ)法的應(yīng)用分析
對(duì)于有形資產(chǎn)而言，資產(chǎn)基礎(chǔ)法以賬面值為基礎(chǔ)，只要賬面值記錄準(zhǔn)確，使用資產(chǎn)
基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估相對(duì)容易準(zhǔn)確，由于資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，從資產(chǎn)成本的
角度出發(fā)，以各單項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的市場價(jià)值替代其歷史成本，并在各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值加
和的基礎(chǔ)上扣減負(fù)債評(píng)估值，從而得到企業(yè)凈資產(chǎn)的價(jià)值。在一般情況下，不宜單獨(dú)運(yùn)
用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估持續(xù)經(jīng)營前提下的企業(yè)價(jià)值。
評(píng)估人員通過對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、持續(xù)經(jīng)營能力、發(fā)展前景及評(píng)估目的等進(jìn)行綜合分
析后，最終確定采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法作為本項(xiàng)目的評(píng)估方法。
(三)對(duì)于資產(chǎn)基礎(chǔ)法的介紹
1、流動(dòng)資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的評(píng)估方法
（1）貨幣資金包括現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。對(duì)于庫存現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn)、依據(jù)
盤點(diǎn)結(jié)果對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)金數(shù)額進(jìn)行倒軋核對(duì)；對(duì)銀行存款進(jìn)行函證，檢查銀行對(duì)賬單
和銀行存款余額調(diào)節(jié)表。貨幣資金經(jīng)核對(duì)無誤后，以經(jīng)核實(shí)后的賬面價(jià)值確認(rèn)評(píng)估價(jià)值。
（2）各種應(yīng)收款項(xiàng)在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定評(píng)估值；
各種預(yù)付賬款在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物形成資產(chǎn)或權(quán)利的價(jià)值確
16
定評(píng)估值。
（3）存貨
對(duì)外購存貨，包括原材料等，根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量乘以現(xiàn)行市場購買價(jià)，再加上
合理的運(yùn)雜費(fèi)、損耗、驗(yàn)收整理入庫費(fèi)及其他合理費(fèi)用，得出各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值 ；
產(chǎn)成品一般以其完全成本為基礎(chǔ)，根據(jù)其產(chǎn)品銷售市場情況的好壞決定是否加上適
當(dāng)?shù)睦麧櫍蚴且陀诔杀?，確定評(píng)估值。在產(chǎn)品，為加工成本費(fèi)用，其賬面值基本可
以體現(xiàn)在產(chǎn)品的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，故以核實(shí)后的賬面值為評(píng)估值。發(fā)出商品根據(jù)銷售方式、銷
售合同并考慮貨款回收風(fēng)險(xiǎn)，確定評(píng)估值。
2、非流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估方法
（1）長期投資的評(píng)估
對(duì)于其他長期投資，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)被投資企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估，再按被評(píng)估單位
所占權(quán)益比例計(jì)算長期投資評(píng)估值。
納入本次評(píng)估范圍的長期投資共 3 項(xiàng)，各項(xiàng)長期投資如下表所示。
金額單位：人民幣元
序號(hào)被投資單位名稱投資日期持股比例（%）注冊資本賬面價(jià)值
1北京納爾特防火材料有限公司2009 年 8 月10012，000，000.007，646，261.44
2北京納爾特門窗幕墻工程有限公司2009 年 8 月10011，800，000.000
3北京喜百吉裝飾工程有限公司2009 年 8 月1001，000，000.00130，000.00
合計(jì)24，800，000.007，776，261.44
減：長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備
合計(jì)24，800，000.007，776，261.44
本次評(píng)估對(duì)以上 3 個(gè)被投資企業(yè)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行了整體評(píng)估，在評(píng)估中遵循的
評(píng)估原則、采用的評(píng)估方法、各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評(píng)估過程均與母公司納爾特
保溫相同（即同一標(biāo)準(zhǔn)、同一尺度）。
長期投資評(píng)估值＝被投資單位凈資產(chǎn)評(píng)估值×投資比例
（2）房屋建筑物的評(píng)估
房產(chǎn)的建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、購建日期均以資產(chǎn)占有方提供的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明材料為
依據(jù)。
對(duì)房屋建筑物評(píng)估采用重置成本法。具體公式如下：
評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率
17
① 重置全價(jià)的確定
重置全價(jià)=建安綜合造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本+投資利潤
房屋建筑物的重置全價(jià)視具體情況，主要以重編預(yù)算法、預(yù)決算調(diào)整法、類比法等，
按國家有關(guān)文件，調(diào)整計(jì)算建安綜合造價(jià)、前期及其它費(fèi)用、資金成本等，確定重置價(jià)
值。
②綜合成新率的確定
綜合成新率=勘查成新率×60%+理論成新率×40%
其中：
理論成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限×100%
現(xiàn)場勘查成新率：
對(duì)主要建筑物逐項(xiàng)查閱各類建筑物的竣工資料，了解其歷年來的維修、管理情況，
并經(jīng)現(xiàn)場調(diào)查后，分別對(duì)建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分進(jìn)行打分，填寫成新率的現(xiàn)
場調(diào)查表，逐一算出這些建筑物的調(diào)查成新率。
③評(píng)估值的計(jì)算
評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率
（3）機(jī)器設(shè)備的評(píng)估
根據(jù)企業(yè)提供的機(jī)器設(shè)備明細(xì)清單，進(jìn)行了核對(duì)，做到賬表相符，同時(shí)通過對(duì)有關(guān)
的合同、法律權(quán)屬證明及會(huì)計(jì)憑證審查核實(shí)。在此基礎(chǔ)上，由工程技術(shù)人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行
了必要的現(xiàn)場調(diào)查和核實(shí)。
對(duì)機(jī)器設(shè)備評(píng)估采用成本法。具體公式如下：
評(píng)估值＝重置全價(jià)×成新率
①重置價(jià)值的確定
根據(jù)納入本次評(píng)估范圍的設(shè)備種類，在進(jìn)行評(píng)定估算，針對(duì)設(shè)備不同的情況，分別
采用不同的方法確定重置全價(jià)，具體情況如下：
●機(jī)器設(shè)備
按現(xiàn)行市場價(jià)確定設(shè)備的購置價(jià)格；確定設(shè)備的購置價(jià)格后，根據(jù)設(shè)備的具體情況
考慮相關(guān)的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、其他必要合理的費(fèi)用和資金成本等，以確定設(shè)備的重
置價(jià)值。
計(jì)算公式如下：
18
重置價(jià)值=設(shè)備購置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+資金成本+其他費(fèi)用
對(duì)于購置的小型設(shè)備，不需要安裝的設(shè)備。
重置全價(jià)＝設(shè)備購置價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)
●電子辦公設(shè)備
由于價(jià)值量小，一般為日常辦公使用的設(shè)備，運(yùn)雜、安裝費(fèi)用均包含在購置價(jià)中，
以市場價(jià)值確定重置全價(jià)。
●運(yùn)輸設(shè)備
按照基準(zhǔn)日市場上的車輛購置價(jià)，加上車輛購置費(fèi)、牌照費(fèi)等費(fèi)用構(gòu)成重置全價(jià)。
②設(shè)備成新率的確定；
依據(jù)國家有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)、財(cái)稅等政策，以調(diào)查核實(shí)的各類機(jī)器設(shè)備的使用壽命，
以現(xiàn)場勘察所掌握的設(shè)備實(shí)際技術(shù)狀況、原始制造質(zhì)量、使用情況為基礎(chǔ)，結(jié)合行業(yè)特
點(diǎn)及有關(guān)功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值等因素，綜合確定成新率。
具體確定如下：
● 對(duì)大型、關(guān)鍵設(shè)備，通過現(xiàn)場勘察，了解其工作環(huán)境，現(xiàn)有技術(shù)狀況，近期技術(shù)
資料，有關(guān)修理記錄和運(yùn)行記錄等 資料作為現(xiàn)場勘察技術(shù)狀況評(píng)分值(滿分為 100)，該
項(xiàng)權(quán)重 60%；再結(jié)合其理論(經(jīng)濟(jì)壽命)成新率，該項(xiàng)權(quán)重 40%，由二項(xiàng)綜合確定成新率；
●對(duì)一般小型設(shè)備，根據(jù)設(shè)備的工作環(huán)境，現(xiàn)有技術(shù)狀況，結(jié)合其經(jīng)濟(jì)壽命年限來
確定其綜合成新率。
● 對(duì)于電子辦公設(shè)備和儀器儀表
電子辦公設(shè)備和儀器儀表通過對(duì)設(shè)備使用狀況的現(xiàn)場勘察，用年限法確定其綜合成
新率。
●對(duì)車輛綜合成新率的確定
按照國家有關(guān)部委規(guī)定的《汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)》及《關(guān)于調(diào)整汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)若干規(guī)定的
通知》。本次評(píng)估采用已使用年限和已行駛里程分別計(jì)算理論成新率，依據(jù)孰低原則確
定理論成新率。并結(jié)合現(xiàn)場勘察車輛的外觀、結(jié)構(gòu)是否有損壞，主發(fā)動(dòng)機(jī)是否正常，電
路是否通暢，制動(dòng)性能是否可靠，是否達(dá)到尾氣排放標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)確定車輛技術(shù)鑒定成新
率。最后根據(jù)理論成新率和勘查成新率確定綜合成新率。
使用年限法計(jì)算的成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
行駛里程法計(jì)算的成新率=尚可行駛里程/(已行駛里程+尚可行駛里程)×100%
19
設(shè)備綜合成新率計(jì)算公式如下：
η=η1×40%+η2×60%
其中：η1：為理論成新率
η2：為現(xiàn)場勘察成新率
η：為綜合成新率
式中理論成新率根據(jù)該項(xiàng)設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限，以及已使用年限確定，其具體計(jì)算
公式如下：
理論成新率=(經(jīng)濟(jì)壽命年限-已使用年限)/經(jīng)濟(jì)壽命年限×100%。（車輛為行駛里程
法成新率與使用年限法成新率孰低確定）
勘查成新率：在現(xiàn)場工作階段評(píng)估人員通過現(xiàn)場觀測，并向操作人員了解設(shè)備現(xiàn)時(shí)
技術(shù)性能狀況。根據(jù)對(duì)設(shè)備的現(xiàn)場調(diào)查，結(jié)合設(shè)備的使用時(shí)間，實(shí)際技術(shù)狀態(tài)、負(fù)荷程
度、原始制造質(zhì)量等有關(guān)情況，綜合分析估測設(shè)備的成新率。
對(duì)超期服役的設(shè)備以現(xiàn)場勘察成新率確定綜合成新率，如能發(fā)揮其功能，其成新率
不低于 15%。
③評(píng)估值的計(jì)算
評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率。
（4）無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)的評(píng)估
評(píng)估人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù)待估宗地的特點(diǎn)及
土地開發(fā)狀況，土地使用權(quán)采用市場法進(jìn)行評(píng)估。
市場法系指在市場上選擇若干相同或近似的資產(chǎn)作參照物，針對(duì)影響資產(chǎn)價(jià)值的各
項(xiàng)因素，將被評(píng)估資產(chǎn)分別與參照物逐個(gè)進(jìn)行價(jià)格差異的比較調(diào)整，再綜合分析各項(xiàng)調(diào)
整結(jié)果，確定被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的一種評(píng)估方法。
基本公式：
估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=比較實(shí)例交易價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易期日修正系數(shù)×
區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×使用年期修正系數(shù)
3、負(fù)債的評(píng)估方法
各類負(fù)債在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的被評(píng)估企業(yè)實(shí)際需要承擔(dān)的
負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評(píng)估值。對(duì)于負(fù)債中并非實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目，按零值計(jì)算。
20
八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程及情況
根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和會(huì)計(jì)核算的一般原則，按照我公司與委托
方簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書，我公司評(píng)估人員已實(shí)施了對(duì)被評(píng)估單位提供的法律性文
件與會(huì)計(jì)記錄以及相關(guān)資料的驗(yàn)證審核，對(duì)資產(chǎn)的實(shí)地察看與核對(duì)，并取得了相關(guān)的產(chǎn)
權(quán)證明文件，進(jìn)行了必要的市場調(diào)查和交易價(jià)格的比較，以及我們認(rèn)為有必要實(shí)施的其
他資產(chǎn)評(píng)估程序。資產(chǎn)評(píng)估的詳細(xì)過程如下：
（一）評(píng)估準(zhǔn)備階段
1、接受委托方的委托后，我公司即確定了有關(guān)的資產(chǎn)評(píng)估人員并與委托方及被評(píng)估
單位相關(guān)工作人員就本項(xiàng)目的評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍、委托評(píng)估主要資產(chǎn)的
特點(diǎn)等影響資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的問題進(jìn)行了認(rèn)真的討論。
2、根據(jù)委估資產(chǎn)的具體特點(diǎn)，制定評(píng)估綜合計(jì)劃和程序計(jì)劃，確定重要的評(píng)估對(duì)象、
評(píng)估程序及主要評(píng)估方法。
3、根據(jù)委托評(píng)估資產(chǎn)特點(diǎn)將評(píng)估人員分為流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估組、設(shè)備評(píng)估組、房產(chǎn)評(píng)估
組，各小組分別負(fù)責(zé)對(duì)被評(píng)估單位申報(bào)的資產(chǎn)進(jìn)行清查和評(píng)估。
本階段的工作時(shí)間為 2012 年 11 月 1 日～11 月 2 日。
（二）資產(chǎn)清查階段
1、資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表的填報(bào)
根據(jù)委托評(píng)估資產(chǎn)特點(diǎn)，有針對(duì)性地指導(dǎo)被評(píng)估單位進(jìn)行資產(chǎn)清查和填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估
申報(bào)明細(xì)表。
2、評(píng)估對(duì)象真實(shí)性和合法性的查證
根據(jù)被評(píng)估單位提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，評(píng)估人員到實(shí)物存放現(xiàn)場逐項(xiàng)進(jìn)行清
查和核實(shí)，以確定其客觀存在；查閱、收集委估資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件，包括房屋所有權(quán)
證、土地使用權(quán)證、車輛行駛證、合同、發(fā)票等資料；
3、賬面價(jià)值構(gòu)成的調(diào)查
根據(jù)被評(píng)估單位的資產(chǎn)特點(diǎn)，查閱企業(yè)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)賬簿及決算資料，了解
企業(yè)申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成情況。
4、評(píng)估資料的收集
向被評(píng)估單位提交與本次評(píng)估相關(guān)的資料清單，指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行資料收集和準(zhǔn)備。
5、深入了解企業(yè)的生產(chǎn)、管理和經(jīng)營情況，如：人力配備、管理體制和管理方針、
21
財(cái)務(wù)計(jì)劃和經(jīng)營計(jì)劃等；對(duì)企業(yè)以前年度的財(cái)務(wù)資料進(jìn)行分析，并對(duì)經(jīng)營狀況及發(fā)展計(jì)
劃進(jìn)行分析。
本階段的工作時(shí)間為 2012 年 11 月 2 日～11 月 10 日。
（三）評(píng)定估算階段
1、各專業(yè)組評(píng)估人員在被評(píng)估單位專業(yè)技術(shù)人員的配合下，分別到實(shí)物存放現(xiàn)場對(duì)
各項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行勘察和清點(diǎn)，具體情況如下：
評(píng)估人員在企業(yè)有關(guān)人員的配合下，對(duì)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘查，并查閱其相關(guān)的運(yùn)
行記錄，填寫重點(diǎn)房屋、設(shè)備現(xiàn)場鑒定作業(yè)表，與企業(yè)房屋、設(shè)備管理人員和工程技術(shù)
人員進(jìn)行交流，了解房屋、設(shè)備管理制度、維修制度以及利用狀況。在充分調(diào)查和了解
的基礎(chǔ)上，結(jié)合所收集的資料進(jìn)行綜合分析，確定實(shí)物資產(chǎn)的成新率。
2、各專業(yè)組評(píng)估人員分別進(jìn)行市場調(diào)查，廣泛收集與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的市場交易價(jià)格
信息，對(duì)所收集信息資料進(jìn)行歸類整理和全面分析。
3、評(píng)估小組分資產(chǎn)類別對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行分析、計(jì)算和評(píng)估，擬定各分項(xiàng)評(píng)估說明，
然后將分項(xiàng)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行匯總，得出初步評(píng)估結(jié)果。
4、根據(jù)初步評(píng)估結(jié)果，聽取專家意見，確認(rèn)無重評(píng)、漏評(píng)事項(xiàng)，分析意見，修改完
善。
本階段的工作時(shí)間為 2012 年 11 月 11 日～11 月 15 日。
（四）評(píng)估匯總、提交報(bào)告階段
將各專業(yè)組對(duì)各個(gè)評(píng)估對(duì)象的評(píng)估結(jié)果匯總，組織有關(guān)人員對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行分析，
合理確定評(píng)估結(jié)論。
按照我公司資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范化要求，組織各專業(yè)組成員編制相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估技術(shù)說明。
評(píng)估結(jié)果、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、評(píng)估技術(shù)說明按我公司規(guī)定程序在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核的基礎(chǔ)上
進(jìn)行三級(jí)復(fù)核，即項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將審核后的工作底稿、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、評(píng)估技術(shù)說明和評(píng)
估明細(xì)表提交項(xiàng)目部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行初步審核，根據(jù)初步審核意見進(jìn)行修改后再提交質(zhì)量
監(jiān)管部審核，再根據(jù)質(zhì)量監(jiān)管部反饋的意見進(jìn)行進(jìn)一步的修訂，修訂后提交總經(jīng)理簽發(fā)。
最后出具正式報(bào)告并提交委托方。
本階段的工作時(shí)間為 2012 年 11 月 16 日～11 月 21 日。
九、評(píng)估假設(shè)
(一)基本假設(shè)
22
1、公開市場假設(shè)：公開市場假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件，以及資產(chǎn)在這樣的
市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場
條件，是一個(gè)有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個(gè)市場上，買者和賣者的地位是
平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、
理智的而非強(qiáng)制的或不受限制的條件下進(jìn)行的。
2、資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)：資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)是指評(píng)估時(shí)，被評(píng)估單位的資產(chǎn)按照評(píng)估
基準(zhǔn)日正在使用的用途、使用方式、使用頻度、使用環(huán)境、資產(chǎn)規(guī)模等情況繼續(xù)使用。
在持續(xù)使用假設(shè)條件下，沒有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者最佳利用條件，其評(píng)估結(jié)果的使用
范圍受到限制。
3、企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)：是將企業(yè)整體資產(chǎn)作為被評(píng)估單位而做出的評(píng)估假定。即企
業(yè)作為經(jīng)營主體，在所處的外部環(huán)境下，按照經(jīng)營目標(biāo)，持續(xù)經(jīng)營下去。企業(yè)經(jīng)營者負(fù)
責(zé)并有能力擔(dān)當(dāng)責(zé)任；企業(yè)合法經(jīng)營，并能夠獲取適當(dāng)利潤，以維持持續(xù)經(jīng)營能力。
4、企業(yè)所遵循的我國現(xiàn)行法律、法規(guī)和制度以及企業(yè)所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大
變動(dòng)；
5、企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)所涉及的國家和地區(qū)目前的政治、法律、經(jīng)濟(jì)政策（如財(cái)稅政
策）無重大改變；
6、企業(yè)的勞務(wù)價(jià)格在正常范圍內(nèi)波動(dòng)；
7、企業(yè)經(jīng)營所涉及的信貸利率、匯率在正常范圍內(nèi)波動(dòng)；
8、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作不會(huì)受到諸如交通運(yùn)輸、水電、通訊的嚴(yán)重短缺或成本劇烈
變動(dòng)的不利影響；
9、無其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影響。
(二)一般假設(shè)
1、國家對(duì)被評(píng)估單位所處行業(yè)的有關(guān)法律法規(guī)和政策在預(yù)期無重大變化；
2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)發(fā)展除社會(huì)公眾已知變化外，在預(yù)期無其他重大變化；
3、國家現(xiàn)行銀行信貸利率、外匯匯率的變動(dòng)能保持在合理范圍內(nèi)；
4、國家目前的稅收制度除社會(huì)公眾已知變化外，無其他重大變化；
5、無其他人力不可抗拒及不可預(yù)測因素的重大不利影響；
6、被評(píng)估單位公司會(huì)計(jì)政策與核算方法基準(zhǔn)日后無重大變化；
7、本次評(píng)估測算各項(xiàng)參數(shù)取值均未考慮通貨膨脹因素，價(jià)格均為不變價(jià)；
23
8、公司的經(jīng)營模式?jīng)]有發(fā)生重大變化。
（三）特別假設(shè)
1、對(duì)于本次評(píng)估報(bào)告中被評(píng)估資產(chǎn)的法律描述或法律事項(xiàng)（包括其權(quán)屬或負(fù)擔(dān)性限
制），納爾特保溫按準(zhǔn)則要求進(jìn)行一般性的調(diào)查。除在工作報(bào)告中已有揭示以外，假定
評(píng)估過程中所評(píng)資產(chǎn)的權(quán)屬為良好的和可在市場上進(jìn)行交易的；同時(shí)也不涉及任何留置
權(quán)、地役權(quán)，沒有受侵犯或無其他負(fù)擔(dān)性限制的。
2、對(duì)于本評(píng)估報(bào)告中全部或部分價(jià)值評(píng)估結(jié)論所依據(jù)而由委托方及其他各方提供的
信息資料，納爾特保溫只是按照評(píng)估程序進(jìn)行了獨(dú)立審查。但對(duì)這些信息資料的真實(shí)性、
準(zhǔn)確性不做任何保證。
3、對(duì)于本評(píng)估報(bào)告中價(jià)值估算所依據(jù)的資產(chǎn)使用方所需由有關(guān)地方、國家政府機(jī)構(gòu)、
私人組織或團(tuán)體簽發(fā)的一切執(zhí)照、使用許可證、同意函或其他法律或行政性授權(quán)文件假
定已經(jīng)或可以隨時(shí)獲得或更新。
4、我們對(duì)價(jià)值的估算是根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日本地貨幣購買力作出的。
5、假設(shè)納爾特保溫對(duì)所有有關(guān)的資產(chǎn)所做的一切改良是遵守所有相關(guān)法律條款和有
關(guān)上級(jí)主管機(jī)構(gòu)在其他法律、規(guī)劃或工程方面的規(guī)定的。
6、本評(píng)估報(bào)告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價(jià)值分析的因素都已
在我們與被評(píng)估單位之間充分揭示的前提下做出的。
十、評(píng)估結(jié)論
此次評(píng)估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。根據(jù)以上評(píng)估工作，得出如下評(píng)估結(jié)論：
在評(píng)估基準(zhǔn)日 2012 年 10 月 31 日資產(chǎn)總額賬面值 15，890.06 萬元，評(píng)估值
22，552.30 萬元，評(píng)估增值 6，662.24 萬元，增值率 41.93%；
負(fù)債總額賬面值 5，376.90 萬元，評(píng)估值 5，376.90 萬元，評(píng)估值與賬面值無差
異；
凈資產(chǎn)賬面值 10，513.16 萬元，評(píng)估值 17，175.40 萬元，評(píng)估增值 6，662.24 萬
元，增值率 63.37%。
評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表及評(píng)估明細(xì)表。
24
資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表
評(píng)估基準(zhǔn)日：2012 年 9 月 30 日
被評(píng)估單位：納爾特保溫金額單位：人民幣萬元
賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率％
項(xiàng)目
ABC=B-AD=C/A×100
流動(dòng)資產(chǎn)15，843.585，778.55-65.03-1.11
非流動(dòng)資產(chǎn)210，046.4716，773.756，727.2866.96
其中：可供出售金融資產(chǎn)3
持有至到期投資4
長期股權(quán)投資5777.63634.81-142.82-18.37
投資性房地產(chǎn)6
固定資產(chǎn)75，100.099，752.014，651.9291.21
在建工程8
無形資產(chǎn)91，952.974，177.052，224.08113.88
商譽(yù)10
長期待攤費(fèi)用111，200.031，200.03--
遞延所得稅資產(chǎn)121，015.761，009.84-5.92-0.58
資產(chǎn)總計(jì)1315，890.0622，552.306，662.2441.93
流動(dòng)負(fù)債145，376.905，376.90--
非流動(dòng)負(fù)債15----
負(fù)債總計(jì)165，376.905，376.90--
凈 資 產(chǎn)1710，513.1617，175.406，662.2463.37
納爾特保溫股東全部權(quán)益評(píng)估價(jià)值為 17，175.40 萬元，人民幣大寫金額為：壹億柒
仟壹佰柒拾伍萬肆仟元整。
十一、特別事項(xiàng)說明
以下事項(xiàng)并非納爾特保溫注冊評(píng)估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定和估算，但該事項(xiàng)確
實(shí)可能影響評(píng)估結(jié)論，本評(píng)估報(bào)告使用者對(duì)此應(yīng)特別引起注意：
(一)對(duì)企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的瑕疵事項(xiàng)，在委托時(shí)未作特殊說明而評(píng)估
人員已履行評(píng)估程序仍無法獲知的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
(二)由委托方和被評(píng)估單位提供的與評(píng)估相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為文件、營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證
明文件、財(cái)務(wù)報(bào)表、會(huì)計(jì)憑證、資產(chǎn)明細(xì)及其他有關(guān)資料是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)。委托方
及被評(píng)估單位和相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)對(duì)所提供的以上評(píng)估原始資料的真實(shí)性、合法性和完整性
承擔(dān)責(zé)任。納爾特保溫對(duì)委托方及被評(píng)估單位提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件、營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)
25
權(quán)證明文件、會(huì)計(jì)憑證等資料進(jìn)行了獨(dú)立審查，但不對(duì)上述資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
(三)本評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行
價(jià)格。本報(bào)告未考慮特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮
國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述
條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。
(四)我們未考慮本次申報(bào)評(píng)估資產(chǎn)出售尚應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用和稅項(xiàng)等可能影響其價(jià)值的
因素，我們也未對(duì)各類資產(chǎn)的重估增、減值額作任何納稅考慮。
(五)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意
見，是注冊資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、
完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)
評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。
(六)評(píng)估基準(zhǔn)日后若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；
若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請?jiān)u估機(jī)
構(gòu)重新確定評(píng)估值。
(七) 本次評(píng)估未考慮控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價(jià)或者折價(jià)，以及流動(dòng)性對(duì)
評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響。
（八）2009 年 9 月，納爾特漆業(yè)（北京）有限公司將納爾特產(chǎn)業(yè)園區(qū)東區(qū)的土地（總
面積 52，677.79 平方米）及地上建筑物（共計(jì) 3 棟廠房、1 棟員工宿舍及相應(yīng)的配套設(shè)施
計(jì)建筑面積 47，754.67 平方米）作價(jià)人民幣 5，347 萬元投資到北京納爾特保溫節(jié)能材料
有限公司。上述投資入股的資產(chǎn)中： 納爾特漆業(yè)（北京）有限公司將納爾特產(chǎn)業(yè)園區(qū)東
區(qū)地上建筑物（共計(jì) 3 棟廠房、1 棟員工宿舍及相應(yīng)的配套設(shè)施）作價(jià)人民幣 3，345 萬元
投資到北京納爾特保溫節(jié)能材料有限公司，是經(jīng)北京中誠銘資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司評(píng)估
和北京中怡會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司驗(yàn)資的。
上述土地及地上建筑物中所涉及的配套設(shè)施包括，門衛(wèi)室、圍墻、東區(qū)室外工程（包
含化糞池、雨水池、給排水、電氣、采暖、道路 、人行道等）、園區(qū)綠化、東區(qū)消防系
統(tǒng)、鍋爐設(shè)施及施工、東區(qū)弱電系統(tǒng)、東區(qū)高壓配電、供電設(shè)施安裝、東區(qū)線纜等（詳
見房屋建筑物評(píng)估明細(xì)表序號(hào) 8-15 號(hào)）。
該部分資產(chǎn)是與土地及房屋建筑物一起打包投資到納爾特保溫的，至本次評(píng)估基準(zhǔn)
日的賬面原值合計(jì)為 34，356，879.00 元，賬面凈值為 29，325，027.74 元。
26
據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場勘察，上述資產(chǎn)可見部分實(shí)物存在而且處于正常使用狀態(tài)。根據(jù)被
評(píng)估單位出具的說明，本次評(píng)估中，這些配套設(shè)施的原始資料如圖紙、施工合同、安裝
合同、工程結(jié)算資料、付款證明等均保存在納爾特漆.
